segunda-feira, 16 de agosto de 2010

Justiça suspende cobrança de foro e laudêmio em 18 municípios do Estado

Nas demais cidades litorâneas as cobranças estão sendo feitas com valores acima do permitido

A luta que vem sendo travada pelo vereador de Niterói Felipe Peixoto (PDT) contra a injusta cobrança de foro, taxa de ocupação e laudêmio sobre os chamados “terrenos de marinha” começa a surtir resultados concretos.



A Justiça Federal já determinou a suspensão de todo o processo demarcatório e das cobranças de foro, laudêmio e taxa de ocupação dos imóveis localizados em 18 municípios. São eles: Niterói (apenas Região Oceânica), Angra dos Reis, Araruama, Armação de Búzios, Arraial do Cabo, Cabo Frio, Campos dos Goytacazes, Carapebus, Casimiro de Abreu, Itaguaí, Macaé, Mangaratiba, Marica, Quissamã, Rio das Ostras, São João da Barra, São Pedro da Aldeia e Saquarema.



Nos demais municípios e outras áreas de Niterói não atingidas pela decisão judicial, as cobranças vêm sendo feitas de forma ilegal, já que em valores absurdos, com base em cálculos e índices de correção que contrariam toda a legislação que rege o tema. Em alguns casos, a União promoveu reajuste indevido de quase 1000% nos valores cobrados.



O vereador Felipe Peixoto pretende, com a edição do presente informativo, esclarecer as dúvidas recorrentes sobre o assunto, oferecer argumentos técnico-jurídicos para que possam ser base de ações judiciais e, principalmente, convidar a todos a somar esforços nessa campanha pelo fim da cobrança do foro, do laudêmio e da taxa de ocupação pela Secretaria de Patrimônio da União (SPU).

Relatório elaborado por comissão presidida por Felipe é base de decisão judicial

Os proprietários de imóveis situados em áreas costeiras do Estado do Rio de Janeiro, chamadas terrenos de marinha, vêm travando uma árdua luta contra a cobrança de foro e laudêmio. Diante da relevância do tema e do amplo número de pessoas diretamente atingidas, Felipe Peixoto (PDT) propôs à Câmara de Vereadores de Niterói a criação e presidiu, em 2007, a Comissão Especial para Avaliação de Demarcação da Linha Preamar Médio (LPM) de 1831, mais conhecida como “Comissão de Foro e Laudêmio”.

Felipe Peixoto promoveu inúmeros encontros, audiências públicas, reuniões e, então, elaborou Relatório apontando graves e relevantes falhas técnicas na demarcação da Linha de Preamar Médio de 1831, em especial no que diz respeito às lagoas de Piratininga e Itaipu, em Niterói.

“Realizamos plantões na Região Oceânica de Niterói, reuniões e várias audiências públicas. Produzimos um detalhado relatório embasado por mapas históricos e argumentações técnicas mostrando os equívocos da União. Estivemos em Brasília, onde tivemos a oportunidade de discutir o tema com o Ministro do Planejamento, Paulo Bernardo, a Secretaria de Patrimônio da União e parlamentares”, conta Felipe.

O Relatório da Comissão de Foro e Laudêmio foi encaminhado ao Ministério Público Federal, tendo sido entregue por Felipe Peixoto, em mãos, ao Procurador da República em Niterói que utilizou as conclusões contidas no documento para fundamentar Ação Civil Pública que veio a propor, em maio de 2008, na qual, apontando vício formal no ato praticado pela Secretaria de Patrimônio da União (SPU), questionou a legalidade do processo administrativo que chegou até a homologação do traçado da LPM, já que “não houve intimação pessoal dos interessados certos” (aqueles que possuíam a escritura não foram avisados).

Felipe Peixoto faz ampla campanha de esclarecimento aos moradores sobre o assunto e disponibiliza, em seu gabinete, o relatório e demais documentos a todos que pretendam defender seus direitos na Justiça.

“Não podemos nos calar diante desses absurdos. Não é legítimo nem justo que pessoas que trabalharam toda uma vida para comprar sua casa fiquem, de uma hora para outra, ameaçadas de perder o direito de propriedade sobre seus imóveis, passando da condição de proprietários à de foreiros da União, tendo que pagar uma “comissão”, o chamado laudêmio, à União quando forem alienar algo que foi comprado por eles e sobre o que, na época da compra, não havia qualquer restrição nos registros cartorários”, acredita Felipe.



O nascimento da cobrança indevida



A Gerência Regional da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) no Rio de Janeiro publicou, em 2001, o Edital nº 001/2001, informando que fora determinada nova posição da LPM. Como consequência, nos anos de 2004 e 2005 a SPU deu início a processo decorrente da homologação da LPM, passando a exigir as devidas anotações nos registros dos imóveis atingidos, com a cobrança retroativa das taxas de ocupação, do foro e do laudêmio.



A situação atual



A decisão do Juiz André de Magalhães Lenart Zilberkrein, da 4º Vara Federal de Niterói, invalidou o processo da SPU. Na avaliação do juiz, houve erro no processo de demarcação de terras em 2001, quando a SPU iniciou a homologação e a definição da nova posição da LPM.

Na época, os proprietários dos imóveis já existentes nesses terrenos foram convocados por edital e, conseqüentemente, por não terem sido intimados pessoalmente, perderam o prazo para recursos. Com a decisão, a União terá de avisar, pessoalmente, os proprietários cujos nomes estiverem registrados nos terrenos de Marinha.

As primeiras vitórias estão surgindo, mas o vereador Felipe Peixoto segue na luta. Para ele não basta a suspensão da cobrança. Ele quer a anulação definitiva desta demarcação absurda e ilegal.



Efeitos práticos da decisão

Estão suspensas quaisquer cobranças referentes ao foro, laudêmio ou taxa de ocupação na Região Oceânica de Niterói e em mais 17 municípios não havendo qualquer impedimento para a lavratura de escrituras de compra e venda dos imóveis nas áreas atingidas. Inclusive, no dia 22/01/10, foi publicado o Aviso nº 106/2009, expedido pela Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, comunicando os efeitos da decisão judicial a todos os titulares de Cartórios de Registro de Imóveis do Estado.

Pessoas que já efetuaram pagamento poderão solicitar à SPU a devolução, por via administrativa, ou então ingressar com ação na Justiça Federal em face da União.

Ilegalidades também nos municípios não atingidos pela decisão judicial

A Secretaria de Patrimônio da União (SPU) age ilegalmente contra proprietários de imóveis localizados nos outros municípios que ficaram de fora da decisão judicial - entre eles a Cidade do Rio de Janeiro e também as praias de Niterói localizadas na Baía de Guanabara - quando reajusta as cobranças de foro e laudêmio pelo valor de mercado do imóvel. A lei autoriza a atualização anual, mas feita apenas monetariamente.



Outra ilegalidade é a cobrança utilizando como base de cálculo as benfeitorias do terreno, ou seja, sobre a área construída, entre elas cada uma das unidades de um edifício, por exemplo. A lei enfatiza que somente o valor da área nua dos terrenos pode servir como base de cálculo para as cobranças. Significa dizer que nem o foro, nem a taxa de ocupação podem ser cobrados levando em conta as benfeitorias realizadas por particulares sobre terrenos de marinha.



“Esse tema é de extrema importância já que a SPU, ao realizar a atualização dos valores devidos nas áreas que ficaram de fora da sentença, promoveu reajuste de quase 1000% nos valores cobrados. Nesse caso, cabe recorrer à justiça para a devolução de tudo aquilo que foi pago indevidamente”, explica Felipe.



Entenda melhor esse assunto:

O que a Lei determina para foro e taxa de ocupação?

Tanto para o foro (Decreto-Lei 7.450/1985) como para a taxa de ocupação (Decreto-Lei nº 2.398, de 1987), a lei autoriza a atualização anual, mas feita apenas monetariamente, e não mediante a reavaliação do imóvel, na medida em que, por força de lei, o foro anual é invariável. Ou seja, a atualização deve ser monetária e não mobiliária.



O que a lei determina para o laudêmio?

A SPU pode reajustar pelo valor de mercado do imóvel? Quando da transferência de propriedade será cobrado o laudêmio, representando 5% do valor da transação. A lei autoriza a correção monetária do valor cobrado sobre o domínio pleno, jamais a correção pela planta de valores dos municípios, ou do valor de mercado do imóvel.



E em relação às benfeitorias sobre os terrenos, o que a lei determina?

É outra flagrante ilegalidade. Jamais a lei mencionou benfeitorias. Assim é grave a ilegalidade quando a SPU exerce a cobrança sobre todas as benfeitorias (apartamentos, salas, etc.) construídas em um terreno de marinha.



Assim é ilegal a cobrança de cada uma das unidades de um edifício?

Como não é devida, a cobrança é ilegal. A lei enfatiza que somente o valor dos terrenos fica sujeito à atualização anual. Significa dizer que nem o foro nem a taxa de ocupação podem ser fixados, ou atualizados anualmente, levando em conta as benfeitorias realizadas por particulares sobre terrenos de marinha. Portanto, estão restritos ao valor do terreno. Nesse caso, especificamente, cabe recorrer-se à justiça para a devolução de tudo aquilo que foi pago indevidamente.



O tema já foi apreciado pela justiça?

Já há Acórdão no Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Recurso Extraordinário (nº 642.604-RJ), com o seguinte teor: “Afigura-se descabida, todavia, a modificação anual do valor do domínio pleno de imóvel aforado a particular pela União, sobre o qual é calculado o valor do foro, posto que este último é invariável”.

Felipe recebe associação pernambucana para falar sobre foro e laudêmio

Representante da SOS Terrenos de Marinha vem a Niterói para conhecer trabalho desenvolvido pelo parlamentar


O vereador Felipe Peixoto (PDT) recebeu em seu gabinete o advogado Thales Cabral, representante da Associação S.O.S Terrenos de Marinha, de Recife, em agosto de 2009, para conversarem a respeito do foro e laudêmio.

A S.O.S. Terrenos de Marinha é uma instituição sem fins lucrativos, criada com o objetivo de defender os proprietários de terrenos de marinha e combater a equivocada demarcação dos terrenos, a ilegalidade nos índices de reajustes anuais das taxas e foro e a inclusão de benfeitorias como objeto de taxação. A associação tem sua sede no Recife, mas trabalha integrada com os diversos movimentos regionais.

O advogado Thales Cabral veio a Niterói buscar novas informações sobre os andamentos dos processos relativos às cobranças e saber quais foram as ações da Comissão Especial de Foro e Laudêmio da Câmara Municipal de Niterói, da qual Felipe foi presidente.

“Vim aqui colher subsídios porque Niterói está na vanguarda, principalmente com Felipe a frente desse movimento. Vim atrás dessa experiência para aprender com tudo que já foi feito”, afirmou o advogado.

Dúvidas Frequentes

O que é terreno de marinha?

Terreno de marinha é uma faixa em toda a costa brasileira de 33 metros contados para o lado da terra a partir de onde chega a maré alta (a média das marés altas), mas tendo como referência as marés de 1831, época em que foi criado o conceito de terrenos de marinha.



Como o Governo faz as medições dos terrenos de marinha?

A Secretaria do Patrimônio da União (SPU) deveria fazer as medições dos terrenos de marinha a partir das informações sobre a média das marés altas do ano de 1831, pois é assim que determina a lei. Como não tem esses dados adota um valor presumido, o que contraria a lei. Além disso, segundo estudos técnicos, caso seja realizada a demarcação dos terrenos corretamente a grande maioria dos terrenos tidos, atualmente, como terrenos de marinha estariam livres dessa cobrança.



Na prática, quais são as consequências de se ter um terreno de marinha?

O domínio pleno do imóvel de terrenos de marinha é do governo. O particular é titular do domínio útil (direito de posse, uso e gozo). Sobre o domínio pleno do imóvel o beneficiário contrai obrigação de pagar o foro à União, um valor anual em dinheiro.



O que são foro, taxa de ocupação e laudêmio?

O foro é o que se paga à União por não se ter o domínio pleno do imóvel. A taxa de ocupação refere-se a um direito precário sobre um imóvel e caracterizado pela existência de benfeitorias. O Laudêmio é o valor que se paga à União pela transferência onerosa do domínio útil (isto é, venda) em terrenos aforados ou ocupados.



Quanto se paga pelo foro, taxa de ocupação e laudêmio?

O Foro corresponde a 0,6% do valor do domínio pleno do imóvel. A Taxa de Ocupação é calculada sobre o valor do terreno da União: 2% para as ocupações já inscritas ou requeridas até 30 de setembro de 1988 e 5% para as demais. O Laudêmio corresponde sobre o total da operação de venda do imóvel.



Quais as razões para o questionamento dos procedimentos adotados pela União em relação aos terrenos de marinha?

São vários: a) a demarcação dos terrenos de marinha está sendo realizada, ao longo do tempo, de forma equivocada, contrariando a lei e prejudicando milhares de proprietários. b) os reajustes anuais efetuados pela SPU são ilegais. Não se pode atualizar os foros e taxas de ocupação pelo valor do imóvel, apenas proceder a sua atualização monetária. c) As benfeitorias construídas sobre os terrenos de marinha, como por exemplo, apartamentos, salas, entre outros, não estão sujeitas à cobrança de foro, taxa de ocupação e laudêmio.



Como ingressar na justiça para ressarcimento do que foi pago ilegalmente?

Para demandas em relação ao depósito em juízo daquilo que é cobrado, do ressarcimento do que foi cobrado ilegalmente nos últimos cinco anos e em relação às indevidas cobranças sobre benfeitorias (apartamentos, salas, etc.) exigem o ingresso individual na justiça. Nesse caso, o interessado deve entrar em contato com advogados de sua preferência.